廣州注冊公司哪些(xie)房地(di)(di)(di)產(chan)交易征(zheng)收(shou)土地(di)(di)(di)增值稅(shui)?判斷轉讓房產(chan)地(di)(di)(di)產(chan)是(shi)否征(zheng)收(shou)土地(di)(di)(di)增值稅(shui)，關鍵(jian)是(shi)看土地(di)(di)(di)使用權是(shi)否發生轉移(yi)，發生轉移(yi)就征(zheng)收(shou)土地(di)(di)(di)增值稅(shui)，否則，就不征(zheng)收(shou)土地(di)(di)(di)增值稅(shui)。

　　現(xian)根(gen)據《中華人(ren)民共和國土地增值(zhi)稅(shui)暫行條例》(國務(wu)院令(ling)第(di)138號)、《中華人(ren)民共和國土地增值(zhi)稅(shui)暫行條例實施細則》(財(cai)法字(zi)〔1995〕第(di)6號)及其(qi)他相關規(gui)定，將(jiang)土地增值(zhi)稅(shui)的征(zheng)稅(shui)范圍分(fen)層次整理如下，供參考。

　　一、原則(ze)性規定，有(you)四個方面(mian)：

　　1.對轉(zhuan)讓(rang)(rang)國有(you)(you)土地(di)使用(yong)權(quan)的(de)(de)行為(wei)課稅(shui)，轉(zhuan)讓(rang)(rang)非(fei)(fei)國有(you)(you)土地(di)(非(fei)(fei)國有(you)(you)土地(di)不(bu)(bu)準(zhun)轉(zhuan)讓(rang)(rang))和出讓(rang)(rang)(政府賣地(di)稱為(wei)出讓(rang)(rang)土地(di))國有(you)(you)土地(di)的(de)(de)行為(wei)均不(bu)(bu)征稅(shui)。即國有(you)(you)的(de)(de)征稅(shui)、非(fei)(fei)國有(you)(you)的(de)(de)不(bu)(bu)征稅(shui);轉(zhuan)讓(rang)(rang)的(de)(de)征稅(shui)、出讓(rang)(rang)的(de)(de)不(bu)(bu)征稅(shui)。

　　2.不只是房地產開發企(qi)(qi)業(ye)(ye)轉(zhuan)讓(rang)征稅(shui)(shui)、其他企(qi)(qi)業(ye)(ye)轉(zhuan)讓(rang)也(ye)(ye)征稅(shui)(shui);企(qi)(qi)業(ye)(ye)轉(zhuan)讓(rang)征稅(shui)(shui)、個人轉(zhuan)讓(rang)也(ye)(ye)征稅(shui)(shui);中國(guo)(guo)人、中國(guo)(guo)企(qi)(qi)業(ye)(ye)轉(zhuan)讓(rang)征稅(shui)(shui);外(wai)國(guo)(guo)人、外(wai)國(guo)(guo)企(qi)(qi)業(ye)(ye)轉(zhuan)讓(rang)也(ye)(ye)征稅(shui)(shui)。

　　3.不僅對(dui)轉讓(rang)土(tu)地(di)使用(yong)權課稅，對(dui)轉讓(rang)地(di)上(shang)建(jian)筑物和其他(ta)附著物的產權也(ye)征(zheng)稅。即：不僅對(dui)轉讓(rang)土(tu)地(di)征(zheng)稅，對(dui)轉讓(rang)的房產也(ye)征(zheng)稅。

　　4.對有(you)償轉讓的(de)(de)(de)房地產(chan)征稅(shui)，以繼(ji)(ji)承、贈(zeng)與等方式無償轉讓的(de)(de)(de)房地產(chan)不征稅(shui)。有(you)償轉讓征稅(shui)實際上是(shi)(shi)指有(you)現(xian)金或者實物性(xing)(xing)收(shou)入的(de)(de)(de)征稅(shui)，繼(ji)(ji)承、贈(zeng)與等沒有(you)實質性(xing)(xing)收(shou)入的(de)(de)(de)不征稅(shui)，但繼(ji)(ji)承是(shi)(shi)指法定繼(ji)(ji)承，贈(zeng)與是(shi)(shi)指符合以下兩種情況的(de)(de)(de)贈(zeng)與：

　　(1)房(fang)產(chan)(chan)所有人(ren)、土(tu)(tu)地使用權所有人(ren)將房(fang)屋產(chan)(chan)權、土(tu)(tu)地使用權贈與直(zhi)系親(qin)屬或承(cheng)擔直(zhi)接贍養義(yi)務人(ren)的行為。

　　(2)房產所(suo)有人、土地使(shi)用(yong)權所(suo)有人通過(guo)中國境內非營利的社會(hui)團體、國家機關將房屋產權、土地使(shi)用(yong)權贈(zeng)與教育(yu)、民政(zheng)和其他社會(hui)福(fu)利、公(gong)益事業的行為

　　二、具體規定，有九(jiu)個方面：

　　1.將房(fang)地(di)(di)(di)(di)產作價入股(gu)轉讓(rang)到投(tou)(tou)資(zi)、聯營(ying)企業的(de)，暫不(bu)征收(shou)土地(di)(di)(di)(di)增(zeng)值稅(shui);但投(tou)(tou)資(zi)、聯營(ying)的(de)企業屬于從事房(fang)地(di)(di)(di)(di)產開(kai)發(fa)的(de)，或(huo)者房(fang)地(di)(di)(di)(di)產開(kai)發(fa)企業以其(qi)建造的(de)商品房(fang)進行投(tou)(tou)資(zi)和聯營(ying)的(de)，征收(shou)土地(di)(di)(di)(di)增(zeng)值稅(shui);將投(tou)(tou)資(zi)、聯營(ying)的(de)上述不(bu)征收(shou)土地(di)(di)(di)(di)增(zeng)值稅(shui)的(de)房(fang)地(di)(di)(di)(di)產再轉讓(rang)的(de)，征收(shou)土地(di)(di)(di)(di)增(zeng)值稅(shui)。

　　2.合作建(jian)房(一方出土地(di)，一方負責建(jian)房)建(jian)成(cheng)后自(zi)用，暫不(bu)征(zheng)收土地(di)增值稅;建(jian)成(cheng)后轉讓，征(zheng)收土地(di)增值稅。

　　3.企業兼(jian)并轉讓(rang)房地產的(de)暫不征收(shou)土地增值稅。

　　4.單位之(zhi)間換(huan)房征收土(tu)地(di)增值稅;個人之(zhi)間互換(huan)自有居住用房不(bu)征收土(tu)地(di)增值稅。

　　5.將房地(di)產抵(di)押，在抵(di)押期不征(zheng)收土地(di)增值稅(shui)(shui);抵(di)押期滿，不能償還債務，以抵(di)押房地(di)產抵(di)債的，征(zheng)收土地(di)增值稅(shui)(shui)。

　　6.房地(di)產出租不征收土地(di)增值(zhi)稅。

　　7.房地產評估(gu)增值不征收土地增值稅。

　　8.代建房行為(wei)不征收土地(di)增(zeng)值(zhi)稅。

　　9.土地(di)(di)使用(yong)者轉讓、抵押(ya)、置換(huan)土地(di)(di)的征收(shou)土地(di)(di)增值稅。

　　三、減免土地增值(zhi)稅的項目。

　　按照(zhao)現(xian)行政策規定，土地增值稅的減免稅項目(mu)范圍如(ru)下(xia)：

　　1.建造普(pu)通標準(zhun)住(zhu)宅出(chu)售，其增(zeng)值率(lv)未超(chao)過(guo)20%的(de)予以免稅。增(zeng)值率(lv)超(chao)過(guo)20%的(de)就其全部增(zeng)值額按規定計稅。

　　但"普(pu)通(tong)標(biao)準住(zhu)宅(zhai)標(biao)準"必(bi)須同(tong)時滿(man)足三(san)個(ge)條(tiao)件：一是住(zhu)宅(zhai)小區建(jian)筑(zhu)容(rong)積率在1.0以(yi)(yi)上、單(dan)套建(jian)筑(zhu)面(mian)積在120平方米以(yi)(yi)下;二(er)是實際成(cheng)交價(jia)格低于同(tong)級別(bie)土地上住(zhu)房平均交易(yi)價(jia)格1.2倍以(yi)(yi)下;三(san)是允許(xu)單(dan)套建(jian)筑(zhu)面(mian)積和價(jia)格標(biao)準向上浮動的比例不得超過(guo)上述標(biao)準的20%.

　　2.因城市(shi)實施(shi)規劃、國家建設的(de)需要(yao)而被(bei)政府批準征用的(de)房(fang)產或收回的(de)土地使(shi)用權、或者因城市(shi)實施(shi)規劃、國家建設需要(yao)搬遷而由納稅人自行(xing)轉讓原房(fang)地產的(de)，免征土地增值稅。

　　3.企(qi)事業單位(wei)、社會團體以及其他(ta)組織轉讓舊房(fang)(fang)(fang)作為廉租房(fang)(fang)(fang)、經(jing)濟適用(yong)房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)且(qie)增值額(e)未超過扣除項目金額(e)20%的(de)，免(mian)征土地增值稅。

　　4.對(dui)1994年(nian)1月1日(ri)以前已簽訂的房地產轉(zhuan)讓合同或已立項的房地產凡具備(bei)以下條件的，免征(zheng)土地增值稅。

　　⑴已按(an)合同規(gui)定(ding)投入了資金(jin)(jin)并進行了開發。對未投入資金(jin)(jin)即轉讓(rang)的房(fang)地(di)產不予免稅。

　　⑵屬于該房地產(chan)開(kai)發建成(cheng)后的(de)首(shou)(shou)次(ci)(ci)轉讓。如果不是首(shou)(shou)次(ci)(ci)轉讓而是再次(ci)(ci)轉讓，每轉讓一次(ci)(ci)，都(dou)應按規定計征(zheng)一次(ci)(ci)土地增值稅。

　　⑶在規定的5年期限內(后又延長2年)首(shou)次轉讓。除特案規定予以免稅的以外，超過(guo)7年期限的首(shou)次轉讓也不予免稅。

　　總之，判斷轉(zhuan)(zhuan)讓房產(chan)地(di)(di)產(chan)是否(fou)征(zheng)收(shou)(shou)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)，除轉(zhuan)(zhuan)讓非國有、繼承、規定(ding)范圍內的(de)(de)(de)贈(zeng)與、投(tou)資(聯營(ying))的(de)(de)(de)企(qi)業(ye)屬于(yu)從事房地(di)(di)產(chan)開發(fa)(fa)的(de)(de)(de)或(huo)者(zhe)房地(di)(di)產(chan)開發(fa)(fa)企(qi)業(ye)以(yi)其建造的(de)(de)(de)商品房進行(xing)投(tou)資和聯營(ying)的(de)(de)(de)、個人(ren)之間互換自有居住(zhu)用房、以(yi)及減(jian)免政策規定(ding)的(de)(de)(de)減(jian)免項目不征(zheng)收(shou)(shou)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)外，其他(ta)行(xing)為是否(fou)征(zheng)收(shou)(shou)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使用稅(shui)，關鍵是看土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)使用權是否(fou)發(fa)(fa)生(sheng)轉(zhuan)(zhuan)移，發(fa)(fa)生(sheng)轉(zhuan)(zhuan)移就(jiu)征(zheng)收(shou)(shou)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)，否(fou)則，就(jiu)不征(zheng)收(shou)(shou)土(tu)(tu)(tu)(tu)地(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)。